¿FHA o Convencional? Descubre Cuál es la Mejor Opción para tu Hipoteca en Florida

Si estás pensando en comprar una casa en Florida, una de las decisiones más importantes que tendrás que tomar es qué tipo de hipoteca vas a solicitar. Existen dos opciones principales: los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) y los préstamos convencionales. Ambos tienen ventajas y desventajas, y dependiendo de tu situación personal y financiera, uno puede ser más adecuado para ti que el otro. En este artículo, te explicaremos las principales diferencias entre los préstamos FHA y los préstamos convencionales, y te daremos algunos ejemplos de casos reales de personas que los han utilizado en Florida.

¿Qué es un préstamo FHA?

Un préstamo FHA es un préstamo hipotecario que está respaldado por el gobierno federal y asegurado por la FHA. Esto significa que si el prestatario deja de pagar el préstamo, la FHA pagará al prestamista una parte de la pérdida. Los préstamos FHA tienen requisitos de elegibilidad más flexibles que los préstamos convencionales, lo que los hace más accesibles para personas con ingresos bajos, puntajes de crédito bajos o historiales crediticios limitados. Algunas de las características de los préstamos FHA son:

Requieren un pago inicial mínimo del 3.5% del valor de la casa, siempre que el prestatario tenga un puntaje de crédito de al menos 580. Si el puntaje de crédito es menor, el pago inicial puede ser del 10%.
Permiten una relación deuda-ingreso (DTI) máxima del 43%, lo que significa que el total de los pagos mensuales de deudas del prestatario no puede superar el 43% de sus ingresos brutos mensuales. En algunos casos, se puede aceptar una DTI mayor si el prestatario tiene otros factores compensatorios, como reservas de efectivo o un historial de pagos puntual.
Cobran una prima de seguro hipotecario (MIP, por sus siglas en inglés) tanto al inicio del préstamo como mensualmente. La MIP inicial es del 1.75% del monto del préstamo, y se puede financiar junto con el préstamo. La MIP mensual varía según el monto del préstamo, el plazo y el porcentaje de financiamiento, pero suele oscilar entre el 0.45% y el 1.05% anual. La MIP se paga durante toda la vida del préstamo, a menos que el prestatario haga un pago inicial del 10% o más, en cuyo caso se cancela después de 11 años.

¿Qué es un préstamo convencional?

Un préstamo convencional es un préstamo hipotecario que no está respaldado ni asegurado por ninguna agencia gubernamental, sino por prestamistas privados. Los préstamos convencionales suelen tener requisitos de elegibilidad más estrictos que los préstamos FHA, lo que los hace más

adecuados para personas con ingresos altos, puntajes de crédito altos o historiales crediticios sólidos. Algunas de las características de los préstamos convencionales son:

Requieren un pago inicial mínimo del 3% del valor de la casa, siempre que el prestatario tenga un buen puntaje de crédito y cumpla con otros criterios. Si el pago inicial es menor al 20%, el prestatario tendrá que pagar un seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés), que es un costo adicional que protege al prestamista en caso de incumplimiento. El PMI se puede cancelar cuando el prestatario alcance el 20% de capital en la casa, ya sea por el pago del préstamo o por el aumento del valor de la propiedad.
Permiten una DTI máxima del 36%, lo que significa que el total de los pagos mensuales de deudas del prestatario no puede superar el 36% de sus ingresos brutos mensuales. Sin embargo, algunos prestamistas pueden aceptar una DTI mayor si el prestatario tiene otros factores compensatorios, como un pago inicial mayor, un excelente puntaje de crédito o reservas de efectivo.
No cobran ninguna prima de seguro hipotecario al inicio del préstamo, solo mensualmente si el pago inicial es menor al 20%. El PMI mensual varía según el monto del préstamo, el plazo, el porcentaje de financiamiento y el puntaje de crédito, pero suele oscilar entre el 0.5% y el 1% anual. El PMI se puede cancelar cuando el prestatario alcance el 20% de capital en la casa, ya sea por el pago del préstamo o por el aumento del valor de la propiedad.
Tienen límites máximos de préstamo que dependen del condado donde se ubica la propiedad y del número de unidades que tiene. En Florida, el límite máximo de préstamo convencional para una casa unifamiliar en 2023 es de $548,250 en la mayoría de los condados, y de $822,375 en los condados de Monroe y Collier. Para una casa de dos, tres o cuatro unidades, los límites son más altos.

¿Qué tipo de hipoteca te conviene más: FHA o convencional?

La respuesta a esta pregunta dependerá de tu situación personal y financiera, así como de tus objetivos a corto y largo plazo. A continuación, te presentamos algunos factores que debes considerar para elegir el tipo de hipoteca que más te conviene:

Tu puntaje de crédito: si tienes un puntaje de crédito bajo (menor a 620), es probable que no califiques para un préstamo convencional, o que te cobren una tasa de interés más alta. En ese caso, un préstamo FHA puede ser una mejor opción, ya que te permite acceder a una hipoteca con un puntaje de crédito de 580 o incluso de 500, con un pago inicial mayor.
Tu pago inicial: si tienes poco dinero ahorrado para el pago inicial, un préstamo FHA puede ser una mejor opción, ya que te permite financiar hasta el 96.5% del valor de la casa, con un pago inicial del 3.5%. En cambio, un préstamo convencional te exige un pago inicial mínimo del 3%, pero si es menor al 20%, tendrás que pagar un PMI mensual que aumentará tu costo total del préstamo.
Tu relación deuda-ingreso: si tienes muchas deudas en relación a tus ingresos, un préstamo FHA puede ser una mejor opción, ya que te permite tener una DTI máxima del 43%, o incluso mayor en algunos casos. En cambio, un préstamo convencional te exige una DTI máxima del 36%, lo que puede limitar tu capacidad de endeudamiento.
Tu plazo de pago: si planeas quedarte en la casa por mucho tiempo, un préstamo convencional puede ser una mejor opción, ya que te permite cancelar el PMI cuando alcances el 20% de capital en la casa, y así reducir tu pago mensual. En cambio, un préstamo FHA te cobra una MIP durante toda la vida del préstamo, a menos que hagas un pago inicial del 10% o más, en cuyo caso se cancela después de 11 años.
Tu tipo de propiedad: si quieres comprar una casa que necesita muchas reparaciones o mejoras, un préstamo FHA puede ser una mejor opción, ya que te permite acceder a un programa especial llamado 203(k), que te permite financiar los costos de la rehabilitación junto con el préstamo hipotecario. En cambio, un préstamo convencional no te ofrece esta posibilidad, y tendr